עליית מחירי הדיור המוגזמת במדינת ישראל בעשור וחצי האחרון, מחייבת את שוק רוכשי הדירות לעצור, ולחשב מסלול מחדש, בדרך להגעה לנכס משלהם.
מה שדי בטוח, זה שאם הרוכשים ימשיכו כמנהגם, לסמוך על הממשלות או היזמים חלילה, אין סיבה אמיתית שתמונת המצב תשתנה…
קצת רקע על הסיבות לעליית מחירי הדיור
יש הרבה מאד סיבות לקפיצת המחירים התלולה בעשורים האחרונים, בתחום הדיור, בין אם מדובר לרכישה, ובין אם מדובר להשכרה.
בין הסיבות התורמות לעלייה הזו, ניתן למנות:
- עצירת מתן היתרים על ידי הרשויות, עקב אי מתן פתרונות לעומס על התשתיות.
- תלות ענף הפיתוח והבנייה, ברוב מוחץ של "ידיים" שאינן ישראליות.
- ייקור עלויות חומרי גלם.
- עלייה מתמשכת של דרישות למפרט טכני בסיסי מהשוק.
- הצורך במתן פיתרון לחניות תת קרקעיות בחלק ניכר מהמיזמים בבנייה רוויה.
- מיסוי רחב ומקיף על תחום הנדל"ן.
- עלויות מימון שמתייקרות ומועמסות על מחירי הדיור.
- החמרת דרישות בירוקרטיות והעמסת אכיפת תקנים שמחמירים משנה לשנה.
אבל, מעבר לכל הסיבות הנ"ל, יש 2 סיבות עיקריות שמזניקות את מחירי הדיור בנפחים ובאחוזים הגדולים ביותר :
- מחירי הקרקעות, שהולכים ועולים עקב מצוקת הקרקעות המחריפה משנה לשנה בישראל.
- העובדה, שמדינת ישראל מאפשרת כמעט רק ליזמים להשתלט על הקרקעות של המדינה דרך מכרזים רשמיים.
הסבר :
מצוקת הקרקעות.
כידוע, מדינת ישראל, אינה נחשבת כמדינה בעלת שטח גדול, ולמעשה, היא צועדת כל שנה לכיוון של אחת המדינות הצפופות בעולם, ביחס של נפש לקילומטר.
ברוך ה', המדינה שלנו גדלה בזכות ילודה מבורכת, אורך חיים שעולה ועליית יהודים, אך השטח של המדינה שלנו, לא גדל בהתאם. (ואף לצערנו, הצטמצם משמעותית בעשורים האחרונים)
ואם מתייחסים לעובדה, שגם רוב הביקוש של אזרחי המדינה, מרוכז באזור קו רוחב גדרה עד קו רוחב חדרה, הרי שאנחנו מבינים שמדינת ישראל, מובלת למצוקת היצע קרקעות קריטית, שמשפיעה עמוקות על הדור הנוכחי, ותשפיע עוד יותר, על הדורות הבאים.
למעשה, חלק מערי השפלה, כבר "חיסלו" את רוב, אם לא את כל, שטחי העתודה שלהן לטובת התרחבות. (מה שמוביל כידוע, לצורך מהותי של "התחדשות עירונית", בכדי לשקם מבנים ישנים מחד, ולתת תשובה לחוסר ההיצע לעומת הביקוש מאידך.)
ביהודה ושומרון, יש גם מצוקת קרקעות להרבה ישובים יהודיים, לאור העובדה שכמעט כל הישובים הוקמו על "אדמות מדינה". כלומר, על אדמות שלא יושבו ולא עובדו במאות השנים האחרונות, ולכן המדינה סיפחה אותן. אך, לאור גדילת האוכלוסייה, גם בישובי יהודה ושומרון, ומיצוי שטחי מדינה בחלק מהישובים, ולאור הלחצים הפוליטיים, של מניעת "דחיפה מדינית" לבנייה מאסיבית על אדמות המדינה שנשארו, נוצר מצב, שיש צורך גם באיתור קרקעות נוספות לטובת התפתחות וגידלה טבעית של הישובים.
הבעיה מכך שהקרקעות בעיקר בידיים של יזמים.
ערב כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר, "הכח העולה" בתחום הנדל"ן, היה הכח של "קבוצות הרכישה".
למעשה, עד אותו רגע, קבוצות הרכישה, זכו בכ-50% מהמכרזים הרשמיים של המדינה לטובת בנייה חדשה.
ועם כל הדאגות ועם כל הבעיות, בסופו של יום, בתמונה הכללית, קבוצות הרכישה הצליחו להוביל את המשתתפים לרוב, לנכס במחיר מוזל משמעותית ביחס למחירי הנכסים הדומים באזור.
אלא, שזה לא מצא חן כמובן בעיני יזמי הענק והקבלנים הותיקים, שהיו רגילים לשלוט בתחום הנדל"ן, וקבוצות הרכישה נגסו להם בשליטה בשוק, ברווחים וביכולת לנווט את ההיצע והביקוש.
אשר על כן, הם הפעילו כוחות ולחצים כלפי אנשי השלטון לדחוק את קבוצות הרכישה לחלוטין מהשוק, והפוליטיקאים בזמנו, מצידם, "עטפו" את המלחמה שלהם בקבוצות הרכישה, ב"דאגה לשלום הציבור", כאשר הם מנפנפים בקבוצות רכישה שנתקעו בקידום הפרויקט, שינויים באומדן המחירים הראשוני שהיה בזמן שהצטרפו האנשים לקבוצה, או אף בדוגמאות של קבוצות שנוהלו בחוסר מקצועיות, ואף בנוכלות ומרמה, כאשר הדוגמא הבולטת והזכורה, היתה "פרשת ענבל אור".
כמובן, שכמסתכלים במבט רחב, ואף משכללים את הבעיות והטעויות של מקרים ברחבי הארץ, התמונה הכוללת והרחבה, מראה שקבוצות הרכישה זה בעצם סיפור הצלחה ולא להיפך חלילה.
מכיוון, שבסופו של יום, רוב קבוצות הרכישה לאורך השנים, הובילו את המשתתפים לנכסים במחיר נמוך משמעותי ממחירי דיור דומים באזור, ואף לעיתים, עם מפרט גבוה ותכנון מושקע יותר ממה שיזמים הציעו על נכסים דומים באזור, שכן המשתתפים בקבוצות, השפיעו על צורת התכנון והמפרט בקבוצה שלהם.
ומאידך, אנחנו יכולים לראות שהניסיון להעביר את כל שוק הנדל"ן לידי היזמים, לא רק שלא פתר את בעיית מחירי הנדל"ן, אל אף החריף אותה והעצים אותה יותר !
נתחיל מהעובדה, שהרעיון של הפניית כ–ל המכרזים הרשמיים לתוכניות "מחיר למשתכן", הוא רעיון גרוע במהותו, שכן, הוא נותן מראש מענה אך ורק לסוג אוכלוסייה מסוים של רוכשי דירות. שוק "חסרי הדירה". ומילא, הוא היה נותן פיתרון לכ–ל האוכלוסייה הזו תוך זמן קצר, אבל הוא נתן מענה רק לחלק קטן מאד מתוך אוכלוסייה זו, וגם זה, רק בהגרלות פיס משונות, וכך, מספר מצומצם של משקי בית זוכים בהנחות מפליגות של מחירים והופכים להיות מיליונרים על חשבון המדינה (פשוטו כמשמעו ! כי חלקם רכש דירות בפער של כמיליון ₪ מתחת למחירי השוק…) וכל שאר סוגי הרוכשים, נותרו ללא מענה. שוק משפרי הדיור, או אנשים שהיתה בבעלותם דירה פעם, משקיעים, או סתם כאלו שלא זכו בפיס…
התוכנית הזו, כצפוי, נחלה כישלון חרוץ.
ולמעשה, יש לא מעט "זוכים", שמחכים כבר למעלה מ-5 שנים שהיזם שלהם יוציא היתרים או יסיים את הבנייה, למרות האשליה וההבטחה, שזה הרבה יותר "בטוח" כאשר מדובר ביזם ולא בקבוצה…
והתכנון של הדירות ב"מחיר למשתכן" גם לוקה בזילזול, חסכנות, חוסר נוחות, ומפרט טכני מינימלי… כמובן…
כיום, אחת הסיבות לעליית ריבית בנק ישראל, היא לחץ ישיר על היזמים שזכו בקרקעות ו"מייבשים" את השוק על ידי שחרור איטי של דירות לשוק, בכדי לשמור על מחירי נדל"ן גבוהים, מכיוון שלצערנו הרב, הפוליטיקאים, פשוט לא עושים מה שבכוחם, בכדי להכריח את היזמים להחזיר את הקרקעות, או לשחרר דירות באופן מאסיבי לשוק, בכדי להוריד את מחירי הדיור.
אשר על כן, הדרך המומלצת, למי שרוצה לקחת את גורלו בידו, בין אם מדובר במשפרי דיור, ובין אם מדובר במשקיעים, ואף במי שרוצה לרכוש את דירתו הראשונה, היא פשוט לחפש דרך להיכנס לקבוצת רכישה, על קרקע פרטית, או דרך מיזם אחר שמקודם ומנוהל על ידי גורמי מקצועיים, ובמתווה עסקה נכון ובטוח.
נכון, קיימים הרבה מרכיבי אי ודאות, והרבה "נעלמים", אבל, מסתבר, ולמעשה מוכח, שהחלופות בשוק, פשוט לא טובות יותר. לא מבחינת הודאות של זמן המסירה, לא מבחינת המחיר הסופי, ובוודאי שלא מבחינת המחיר הכללי…
אז אל תחכו שתגיע ישועה מהממשלה הקודמת או הנוכחית או הבאה, או מאיזה יזם נדיב,
הצטרפו לאחת מהקבוצות של "השקעות גאולה".
