ניהול מיזמי בנייה
מיזמי בנייה פרטית או קבוצתית, לעיתים נראים פשוטים בסירטונים ערוכים ברשתות או בשיחות סלון עם המשפחה.
בה בעת, כל מי ש"צלל" לתוך החוויה, גילה מהר מאד, שהעסק סבוך מאד, עם פיתולים רבים, בלת"מים, והתמודדויות מאד מאתגרות, בקשר הנדרש מול כל איש/אשת מקצוע, ובוודאי מול הרשויות וגופי המימון.
במידה ואנשים חסרי ניסיון מנסים "להסתדר לבד" בפרויקט כה רב נתונים ומורכבויות, הם יכולים למצוא את עצמם בלב סערה אישית וכלכלית לא פשוטה, שיכולה גם לשנות לחלוטין את מסלול חייהם, לכיוון שונה ולא רצוי…
אשר על כן, חשוב מאד להתעקש לקחת צוות מקצועי ובעל ניסיון, שיהיה המדריך והמלווה הטוב, הנגיש, הידידותי, המקצועי והשקיף, שידע לכוון את בעלי המיזם בצורה הכי טובה, בהדרכה שתאיר את האופל, תפזר את הערפל, ותיישר את סבך הקוצים והמכשולים הקיימים בהרמת מיזם בנייה.
אז איך זה עובד, ומה השלבים?
- בשלב הראשון, נציגי צוות החברה משוחח אתכם, בכדי להבין את הצרכים, היכולות, החזונות, והתוכניות שלכם לטווח הקצר והארוך. מה אפשרויות המימון והמינוף המשכנתאי שניתן לקבל על הנכס המדובר, או כלל הנכסים שבבעלותכם.
כאן, אנחנו מבינים בעיקר את מסגרת התקציב והיכולות הכלכליות המרביות.
2. באם יש לכם כבר תא שטח מדובר, אנחנו מנסים להבין מה הזכויות המרביות הקיימות בתב"ע, או אפילו, האם יש צורך בשינוי תב"ע נקודתי או רחב יותר. (רלוונטי בעיקר ליזמים או קבוצה של כמה בעלי דירות. בשטח חדש, או מיזם מסוג "התחדשות עירונית")
באם אתם רוצים מיזם חדש, על אזור שטרם נבחר, הרי שלאחר הבנת התקציב, צוות החברה, ינסה לאתר לכם אזור רלוונטי, בבנייה חדשה, או מיזם מסוג "התחדשות עירונית".
כאן, אנחנו מתאימים את המיזם, וגבולות הבנייה והפיתוח, למסגרת התקציב והחלומות שלכם.
3. לאחר בחירת המיזם, אנחנו עוברים לתכנון האופטימילי עבורכם, עם גמישות מחשבתית ויצירתיות עיצובית, אשר מחד, מנסה לארגן את המיזם בצורה מרשימה ואיכותית, ומאידך, בצורה מאד אפקטיבית, עבור מי שגור בפועל בנכס, ביום יום.
כאן, אנחנו בעצם מטמיעים את החלומות שלכם במציאות, בצורה יצירתית, אסטית ויעילה שאפשר.
4. אחר בניית התוכניות, אנחנו עוברים להוצאת היתרים (או שינוי תב"ע אם נדרש), בעבודה הסיזיפית והמתישה מול הרשויות הרלוונטיות.
מול העירייה, המועצה האזורית או המקומית, או הועדה המחוזית, במקרה של שינוי תב"ע.
למעשה, העבודה הזו, היא המכשול העיקרי הראשון שחייבים צוות מקצועי שיטפל בו.
לדעת איך לתקשר מול הנציגים, איך לתת תשובות מקצועיות בתחומי ההנדסה, האדריכלות, הכלכלה והמשפט.
לצערנו, הרבה מאד מיזמים, תקועים או אף מתבטלים בשלבים אלו, ולכן חייבים צוות, שיגלה מקצועיות, יכולות ניסוח ודיפלומטיה, עקביות, אורך רוח, עקשנות ואף "רוח קרב" מתי שצריך.
כאן, זה השלב שבו אנחנו עובדים על הפיכת החזון והחלום שלכם, לבעל תקיפות וחוקיות כאחד.
5.לאחר קבלת ההיתרים, אנחנו עוברים להשלמת הרשימות והדרישות ל"היתר לתחילת עבודות", קשר מול גופי המימון, השמאות ו"אבני הדרך" הרצויים לטובת קבלת המימון, וגם ביצוע מכרזים מול קבלני פיתוח ובנייה, ואנשי מקצוע רחבים לביצוע עבודות, בתחומי החשמל, האינסטלציה, האיטום, המדידות, מכוני הבקרה, המטמנות, הנגרות, העיצוב, הגינון, הפירזול, האלומיניום, הדלתות, השערים, מערכות האבטחה, חברות פיקוח וחברות שמירה, ביטוח אתר ועוד…
כי "לנצח" על מיזם בנייה, זה "לנצח" על תזמורת עם הרבה מאד סוגים של כלים, וצריך לדעת איך להוביל אותה, בכדי שתהיה מנגינה מסודרת, משולבת, מתואמת, יפה והרמונית.
כאן, זה השלב של בניית כ-ל מערך הפיתוח ובנייה, וקשר מול כל גורמי המקצוע, עם כלל הסכמים והביטחונות שיש לייצר במיזם בנייה מורכב.
6. כאשר מתחיל שלב הפיתוח והבנייה, יש לוודא שכל גורם רלוונטי, מגיע בשלב הראוי והנדרש, וכל מסמך רלוונטי נשמר ומתויק לעתיד,
(גם עבור האחריות, וגם עבור הוצאת "טופס 4" ואישורי אכלוס בבא היום.)
תקופת הבנייה, לרוב היא ארוכה,
ויש לדאוג למעקב ופיקוח צמוד, כי אם בשלב קריטי של יציקות, לא מגיע מהנדס או נציג מעבדה, יכול להיווצר חלילה נזק ממוני לא פשוט…
צריך לדעת לתאם בין אנשי המקצוע, מתי כל אחד מגיע, ובאיזה שלב, בכדי שלא יגיע איש מקצוע אחד, ויגרום נזק לתשתיות או לציוד של איש מקצוע אחר באתר.
לכן, חשוב שיהיה צוות מקצועי, שעוקב מסביב לשעון אחרי תפעול כל המערכות והגורמים הקשורים לאתר הבנייה.
כאן, אנחנו דואגים לכך שכל מערך הפיתוח והבנייה, יקודם ויתופעל בהתאם לתוכניות וליעדים, ואם צריך להתמודד עם הפתעות ובלת"מים, אז צריך לעשות זאת בצורה הכי מקצועית ו"בולמת זעזועים" שאפשר.
7. הוצאת "טופס 4" והיתר אכלוס, ואחריות לתקופת הבדק.
גם השלבים הללו, מאד חשובים, וצריך צוות מקצועי, שגם שמר על כל המסמכים הנדרשים מראש, לאורך הליכי הבנייה, וגם ידע להתמודד מול כל הרשויות, במחלקות ההנדסה, בהג"א, בחברת החשמל, המים והתקשורת, בכדי לקבל אישור אכלוס חוקי.
בנוסף לזה, צריך כמובן לוודא שהבית נמסר בצורה המיטבית שלו, לאחר חיפוש ואיתור בעיות איטום, חוזק, גמישות וגימורים.
כאן, זה השלב של "מסירת המפתחות", למיזם החלומות שלכם.
לסיכום : חשוב לקחת צוות הדרכה וליווי למיזם הבנייה, עם ראייה רחבה ומקיפה של כל הצדדים למיזם הבנייה, מהצבת החזון והתכנון ופתרונות המימון, דרך האישורים וההיתרים, דרך שלבי הפיתוח והבנייה, ועד שלבי המסירה, קביעת המזוזה וחנוכת הנכס.
אנחנו יכולים אפילו להמליץ על סופרי סת"מ לכתיבת המזוזות…
